Ügyvéd in the house

Az előző bejegyzésben írtak szerint (lásd.), azzal általában tisztában vannak a vevők, hogy ingatlan vásárlás esetén illetéket kell fizetni, az viszont gyakrabban éri meglepetésként az eladókat, hogy ingatlan átruházása esetén az eladónak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet.

Az illetéknél olvasott szabályhoz hasonlóan átruházás alatt itt sem csak az ingatlan eladását, hanem pl. a haszonélvezeti jog visszterhes alapítását, a haszonélvezeti jogról való lemondást is érteni kell. Az egyszerűség kedvéért én az ingatlan eladásához kapcsolódó alapvető adózási szabályt szeretném röviden bemutatni, így ebben a bejegyzésben a továbbiakban az “eladó” kifejezést használom.

Az ingatlan átruházásához kapcsolódó adózási szabályoknál különös jelentősége van annak az időpontnak, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet mikor kell megszerzettnek tekinteni. A jogszabály a későbbiekben bemutatott határidők számításánál ugyanis nem az adásvételi szerződés megkötésének időpontját vagy a tulajdonjog földhivatali bejegyzését veszi alapul, hanem a határidők számításánál annak van jelentősége, hogy az adásvételi szerződés mikor került beadásra a földhivatalhoz. (E határidő tekintetében speciális szabályok vonatkoznak az új építésű épületekre, illetve az épület bővítésére, amelyre most nem térek ki.)

Ingatlan eladása esetén a fizetendő adót – nagy vonalakban – az alábbiak szerint kell  kiszámolni: 

Vegyük az ingatlan átruházásából származó bevételt. A jogszabály szerint ingatlan átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Értelemszerűen ingatlan eladása esetén ilyennek minősül különösen az eladási ár. Vegyük tehát az ingatlanért kapott vételárat.

Vonjuk le belőle az ingatlan megszerzésére fordított összeget (azaz azt az összeget, amennyiért az ingatlant vásároltuk (amely összeg az adásvételi szerződésben szerepelt). Ha az ingatlant korábban nem vásároltuk, hanem pl. örököltük vagy ajándékba kaptuk, akkor az öröklési illetve ajándékozási illeték kiszabásánál figyelembe vet összeget (adott esetben a hagyatékátadó végzésben szereplő összeget) vegyük alapul és azt vonjuk le a kapott vételárból.

Vonjuk le a kapott vételárból továbbá az értéknövelő beruházások értékét (amit az ingatlanra költöttünk) illetve a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Így kapjuk meg az adófizetés alapját képező jövedelmet, az ún. számított összeget. Ha a számított összeg negatív vagy nulla (a végletekig leegyszerűsítve: olcsóbban vagy ugyanannyiért adjuk el az ingatlant, mint amennyiért vettük, azaz nem keletkezik jövedelem, akkor értelemszerűen fizetési kötelezettségünk sem áll fenn.)

Ezt követően – ha nem lakóingatlanról beszélünk – akkor ha az ingatlan eladása a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az adófizetés alapjául szolgáló jövedelem az előzőek szerint kiszámított összeg (számított összeg). Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve -

a) a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,

b) a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,

c) a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,

d) a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,

e) a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,

f) a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,

g) a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,

h) a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,

i) a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,

j) a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.

Lakóház vagy lakás esetén a jövedelem a számított összeg

1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

A fentiekből látható, hogy lakóingatlan esetén a szerzést követ 5. , nem lakóingatlan esetén a szerzést követő 15. évtől már nem kell jövedelemadót fizetnünk.

Az adó mértéke: a számított összeg 16%-a.

Sokan emlékeznek még egy olyan korábbi szabályra, miszerint adómentes volt az a jövedelemszerzés, ha az ingatlan vételárát az eladó egy éven belül másik lakás vásárlására fordította ez azonban megszűnt! Ehelyett az a jóval szűkebb körű adómentesség maradt, ami idősek otthonában vagy más ápolást biztosító intézményben történő férőhely vásárlásánál biztosítja ezt a kedvezményt.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az adót mérsékelheti, vagy elengedheti.

A jelen bejegyzésben írtak semmiféleképpen nem minősülnek teljes körű tájékoztatásnak, ennél az adózás kérdése sokkal bonyolultabb is lehet. Konkrét esetben érdemes könyvelő tanácsát kikérni vagy a NAV ügyfélszolgálatához fordulni. Egyszerűbb esetekben segítségül szolgálhatnak az interneten ingyenesen fellelhető kalkulátorok is. 

Az ingatlan értékesítés folyamatához kapcsolódó közterhek közül elsőként a vásárlót terhelő vagyonszerzési illetékkel, a következő bejegyzésben az eladót terhelő szja fizetési kötelezettséggel foglalkozom.

Ingatlan vásárlás esetén azzal általában tisztában vannak a vevők, hogy az ingatlan értéke után vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az illeték mértéke kapcsán azonban sokan vannak, akik még a régi szabályozást ismerik, illetve meglepődnek, azon, hogy nem csak a tulajdonjog szerzéshez kapcsolódóan keletkezhet illetékfizetési kötelezettség is, hanem pl. az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog megszerzése, vagy e jogról való lemondás esetén is. Érdemes áttekinteni az ingatlan adásvételéhez kapcsolódó illetékkedvezményeket és mentességeket is, hiszen ezek igénybevételével adott esetben akár százezres, milliós összegek is megspórolhat a vásárló.

Mindezek előtt egy dologra érdemes felhívni a figyelmet: az illetékfizetés alapját soha nem a felek által a szerződésben rögzíteni kért vételár képezi. Naiv elképzelés tehát az, amikor a felek - hogy “spóroljanak az illetéken“ – a ténylegesen átadott összegnél néhány millióval kevesebb vételár írásba foglalását kérik. Az illetékfizetés alapját ugyanis az adóhatóság által megállapított érték képezi, az adóhatóság ezt pedig gyakran helyszíni szemle és a rendelkezésére álló széleskörű összehasonlító adatok alapján állapítja meg. Nem beszélve arról, hogy ha olyan vételárrész kerül átadásra, amely nincs rögzítve a szerződésben, ebből  a vevőnek komoly kellemetlenségei támadhatnak, ha netalántán valami probléma támadna a szerződésből és pl. az eredeti állapotot kell helyre állítani. De a következő bejegyzésben bemutatott szja szabályokra tekintettel az eladó számára is okozhat később gondot, ha a ténylegesnél alacsonyabb vételár kerül a szerződésbe.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, függetlenül attól, hogy lakóingatlanról vagy nem lakóingatlanról van szó.

Ha a vásárlással egyidejűleg haszonélvezeti jogot is alapítanak az ingatlanra, akkor a haszonélvező a haszonélvezeti jog értékének az illetékét köteles megfizetni, a vevő pedig logikusan az ingatlan értékének a haszonélvezeti jog értékével csökkentett összege után fizeti meg az illetéket. Ritkán, de megesik, hogy valaki haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárol, ekkor ennek megfelelően az ingatlan haszonélvezeti joggal csökkentett értéke után kell az illetéket megfizetni.

Fontos odafigyelni arra, hogy lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Magyarán, ha valaki eladja a 8 milliós lakását, és abból egy éven belül 10 millió forintos lakás vásárol, akkor az illetéket 2 millió forint után kell megfizetnie. Ugyanez a helyzet, ha megvásárol egy 10 milliós lakást, majd egy éven belül eladja a másik, 8 milliós lakását. Ebben az esetben a 10 milliós lakás után az illeték teljes összege kiszabásra kerül ugyan (és be is kell fizetni), de ha sikerül eladni a másik lakást egy éven belül, akkor kérheti az adóhatóságtól az illeték arányos részének visszatérítését. Fordított esetben, tehát ha valaki olcsóbb lakást vesz egy éven belül az eladott lakás árából, akkor nincs illetékfizetési kötelezettsége.

Ha tehát eladtunk egy lakást és egy éven belül másikat vásárolunk, és az okiratszerkesztő ügyvéd esetleg nem kérdezne rá, mindig említsük meg ezt a körülményt, illetve vigyük magunkkal az eladott lakás adásvételi szerződését, mert arra szükség lesz az illetékkedvezmény igénybevételéhez.

 Néhány fontosabb illetékmentességi ok illetve kedvezmény ingatlan vásárlás esetén:

• Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

• Mentes a vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha egyenes ági rokonok  egymás közötti vagyonátruházásából, házastársak egymás közötti vagyonátruházásából,vagy a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.

• Nem kell illetéket fizetni a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása esetén. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot, akkor csak a 15 millió forint feletti összegre kell az illetéket megfizetni.

• Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

• A korábbi korlátozást feloldva, idén január 1-től az első lakásukat vásárlók számára – életkoruktól függetlenül - jelenthet könnyebbséget, hogy magánszemély vevő első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az adóhatóság a vagyonszerző kérelmére - a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra - havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.

• Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.

Amint az – talán – köztudott, március 15-én  lép hatályba az új Polgári Törvénykönyv, amely számos jogterületen komoly változást hoz, így pl. sokat lehet hallani az öröklési jog új szabályairól, vagy a cégjog átalakulásáról. Az ingatlanjog területén ilyen mélyre ható változásokat nem tartalmaz az új Ptk., inkább csak a már kialakult bírói gyakorlat beépítése történik meg az új szabályozással. Természetesen azért kevésbé forradalmi változásokkal az ingatlanjog területén is találkozhatunk, ezek közül szeretnék bemutatni néhányat:

A változások közül talán a leglényegesebb, hogy az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályok egy része az új Polgári Törvénykönyvben kerülnek elhelyezés, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény egységes ingatlanjogi szabályozása helyett. A törvény integrálja az ingatlanokra vonatkozó, a telekkönyvben nyilvántartott jogok keletkezésének, változásának és megszűnésének szabályait. A törvény nem terjed ki ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartási eljárási jogra; ennek szabályai továbbra is külön törvényre tartoznak.

Változatlan a szabályozás a tekintetben, hogy ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.

Az új Ptk szerint adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.

Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni és az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.

A tulajdonjog-fenntartás hasonló funkciót tölt be, mint a zálogjog. Az eladó hitelezővé válik, a vételár-követelését azonban nem az eladott dolgon alapított zálogjoggal biztosítja, hanem a zálogjognál erősebb és kényelmesebb biztosítékot választ: fenntartja a tulajdonjogát a vételár teljes megfizetéséig. A jogszabály előírja a tulajdonjog-fenntartás nyilvántartásba vételét. Ez ingatlanok esetén nem újdonság, az ingatlan-nyilvántartás eddig is tartalmazta a tulajdonjog-fenntartást.

Az ingatlan adásvételi szerződések adott esetben eddig is tartalmazták, most a jogszabály is pontosítja azt, hogy  ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Mivel az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés sokszor hosszabb időt vesz igénybe, általában a birtokátruházással nem várják meg a tulajdonátruházás lebonyolódását, hanem a szerződésben rögzített megállapodásnak megfelelően adják át az eladott ingatlant (leggyakrabban a teljes vételár kifizetésével egyidejűleg). Ilyen körülmények között akár hosszabb időre is elválnak az ingatlan tulajdoni, illetve birtok- és használati viszonyai, ezért kell rendezni azt a kérdést, hogy ebben az időszakban hogyan alakuljon a tulajdonosi jogok gyakorlása, illetve kötelezettségek teljesítése.

Szintén megszokott szerződési feltétel volt, most a jogszabályba is bekerült, hogy az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.  A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei továbbra is a vevőt terhelik.

Viszonylag jelentős módosításokat találunk a foglaló szabályozása terén. A szerződés meghiúsulásához kapcsolódó önként vállalható többletszankció a foglaló. A régi szabályokhoz képest változás, hogy az új Ptk. a foglalót csak pénzösszeg formájában fogalmazza meg. Más dolog átadásának a törvényben foglalóként történő elismerése eleve problematikussá teszi a foglaló funkcióját, miután más dolog a teljesítésbe rendszerint nem számítható be, és kétszeresen az esetek többségében nem adható vissza. Nincs azonban akadálya annak sem, hogy a felek foglalóként például meghatározott mennyiségű aranyat határozzanak meg.

 A foglalót ma az esetek döntő többségében nem kézen-közön adják át, hanem banki úton átutalják. Az új Ptk. a hétköznapi gyakorlatra tekintettel mellőzi ezért a korábbi jogszabályban szereplő „a szerződés megkötésekor” kitételt, és nemcsak az „átadott”, hanem az átutalással (vagy bármely egyéb módon) „fizetett” pénzösszeget is foglalónak tekinti.

Ingatlanon fennálló közös tulajdon sokféle módon keletkezhet (pl. öröklés, közös építkezés, közös vásárlás). Gyakran előfordul a mindennapi életben, hogy olyan személyek kerülnek közös tulajdonba, akik e közös tulajdon fenntartását ilyen vagy olyan okból többet nem kívánják. Ha minden fél szándéka a közös tulajdon megszüntetésére irányul - és nincs vita a tulajdonostársak között a tekintetben sem, hogy kinek mekkora része van az ingatlanból, illetve az mennyit ér -, a közös tulajdon megszüntetését egy egyszerű okirattal el lehet intézni. Azaz akár az egyik tulajdonostársa megvásárolja a többiek részét, akár a tulajdonosok közösen értékesítik az ingatlant, és a vételárat osztják fel maguk között, viszonylag sima ügyről beszélhetünk.

A gondok akkor kezdődnek, ha valamelyik fél nem kívánja megszüntetni a közös tulajdont, vagy esetleg nem egyeznek meg a felek abban, hogy kinek mekkora rész jár az ingatlanból és az mennyit ér. Ekkor nem marad más hátra, mint a bírósághoz fordulni, és a bíróságtól lehet kérni a közös tulajdon megszüntetését.

Hogy kinek mekkora rész jár, arra ott a tulajdoni lap, azon fehéren-feketén ott van, hogy kinek mekkora a tulajdoni hányada – gondolhatnánk. Persze az élet soha nem ilyen egyszerű, mert igen gyakori, hogy az egyik fél pl. az ingatlanon végzett bővítés folytán, vagy akár a vásárlásba fordult házassági különvagyonra tekintettel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányad értékénél nagyobb részt követel magának. Ezeknek a kérdéseknek a tisztázása aztán hosszas bizonyítás eredményeként éveket vehet igénybe tanúk és szakértők garmadájának felvonultatása mellett.

A bíróság a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben osztja meg. A jogszabály sorrendet állít fel a közös tulajdon megszüntetési módok között, de a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Az ingatlan természetbeni megosztására azonban csak akkor van lehetőség, ha  arra az ingatlan adottságainál fogva alkalmas és  az egyéb jogi feltételei is fennállnak. Nem lehet természetben megosztani az ingatlant tehát ha a megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, illetve az gátolná a rendeltetésszerű használatot.  Az ingatlanon fennálló közös tulajdon természetbeni megosztása iránti kérelem esetén elsőként egy földmérőt kell felkeresnünk, aki elkészíti számunkra a szükséges dokumentációt, ugyanis a bírósághoz ilyen esetben be kell csatolni az építésügyi hatóság telekalakítást engedélyező jogerős határozatát és a földhivatal által záradékolt telekalakítási tervet.

Természetesen igen ritka az a természetbeni megosztás, ahol a tulajdoni hányadoknak megfelelően kerül sor a természetbeni megosztásra, előfordul, hogy az egyik tulajdonostársa a tulajdoni hányadánál kisebb részt kap, ebben az esetben a bíróságnak az értékkülönbözet pénzbeli megtérítéséről is rendelkeznie kell.

Ha ez az út valamiért nem járható, ekkor kerülhet sor az ún. magához váltásra, azaz a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

Magyarán ilyenkor az egyik tulajdonos arra kéri a bíróságot, hogy hadd fizesse ki tulajdonostársát az ingatlanból. Ezeknek a kérdéseknek az eldöntéséhez általában elengedhetetlen ingatlanforgalmi szakértő bevonása, ritka ugyanis az, hogy a felek egyezően adják elő, hogy mennyit is ér az ingatlan, aminek a közös tulajdonát meg kívánják szüntetni, értelemszerűen aki ugyanis meg kívánja váltani a tulajdonostársa tulajdoni hányadát, az úgy gondolja, hogy adott esetben az ingatlan lepukkant és alig ér valamit, a másik fél viszont arra hivatkozik, hogy az egy kis ékszerdoboz , ami szinte már felbecsülhetetlen értékű. (Ekkor jön(nek) a szakértő(k),  a költségek emelkednek és csak telnek a hónapok…) Annak aki meg kívánja váltani tulajdonostársa tulajdoni illetőségét, igazolnia kell a bíróságon, hogy rendelkezik az annak kifizetéséhez szükséges összeggel, ilyenkor előfordulhat, hogy a megváltási ár egészét vagy egy részét bírói letétbe kell helyezni.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. Ebben az esetben árverésre kerül az ingatlan, ahol az árverési vevő a bíróság ítéletében rögzített áron megvásárolhatja az ingatlant. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az árverés során is megilleti.

Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt  főszabály szerint az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének egy ritkán alkalmazott formája az ingatlan társasházzá alakítása. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

Amint már utaltam rá, a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos perek igen elhúzódhatnak, és igen komoly költségekkel járhatnak. Ha csak egy mód van rá, és a felek között még nem mérgesedett el teljesen a viszony, akkor érdemes a közös tulajdont peren kívül megszüntetni. Ha a felek még látnak lehetőséget a vita egyeztetéssel történő megoldására, de vita van köztük az ingatlan értéke tekintetében, érdemes lehet közösen felkérniük egy független, mindkét fél által elfogadott (igazságügyi) ingatlanforgalmi szakértőt, aki várhatóan a bíróság által kirendelt szakértőnél méltányosabb díjazás mellett készít a felek számára egy magánszakvéleményt. Ha a felek a közösen felkért (és fizetett) szakértő véleményét elfogadják, az általa kikalkulált forgalmi érték és megváltási ár alapján kerülhet sor a tulajdonostárs kifizetésére az ingatlanból, s így mindkét fél nyugodt lehet a tekintetben, hogy nem járt pórul, s ezzel rengeteg idegeskedéstől és költségtől kímélte meg magát.

Ha valaki egy kicsit is érdeklődik a közügyek iránt, biztosan hallott már arról, hogy a termőfölddel kapcsolatos szabályanyag hosszas politikai viták után teljesen megújult, új jogszabályok lépnek hatályba, amelyek alaposan megszigorítják a termőföld megszerzésének szabályait. Jelen írásomban a termőföld megszerzésére vonatkozó, 2014. május 1-től hatályos rendelkezéseket szeretném röviden bemutatni.

Az új szabályozás szerint a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Föld tulajdonjogát nem szerezheti meg  külföldi természetes személy, külföldi állam, vagy annak szerve, valamint (néhány kivételtől eltekintve) jogi személy.

A jogszabály bevezeti a földműves fogalmát, s az elővásárlási jogok új rendszerével az ő földszerzésüket kívánja támogatni.

Földműves az Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve

a) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy

b) a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi;

A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Ez a rendelkezés nem vonatkozik arra az esetre, ha valakire közeli hozzátartozója ruház földet.

A tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatban vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja.

A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglaltan nyilatkozzon arról, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj-, vagy egyéb tartozása (a továbbiakban együtt: földhasználati díjtartozás).

Ahhoz, hogy valaki termőföldet szerezhessen szükséges még, hogy vele szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

A szigorítást szolgálja, hogy a jövőben a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződést a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóvá kell hagynia.

Szigorodnak a termőföld megszerzésének formai követelményei is, hiszen a jövőben föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú okmányon kerülhet sor, amely meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik. 

Csere

A föld tulajdonjogát csere jogcímén akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek a föld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget és

a) a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy

b) a cserepartnerek

ba) egyike helyben lakónak minősül, vagy

bb) egyikének lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Ajándékozás

A föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.

Adásvétel

A föld eladása esetén továbbra is figyelembe kell venni az elővásárlási jogok bonyolult rendszerét. Első sorban továbbra is az Állam jogosult az elővásárlásra, majd a különböző kategóriába sorolt földművesek következnek.

Elővásárlási jog nem áll fenn  a közeli hozzátartozók közötti adás-vétel és  a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetén.

 Kifüggesztés

A föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe (a továbbiakban: adásvételi szerződés) kell foglalni.

Az adásvételi szerződést a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton, kifüggesztéssel kell közölni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adás-vételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal közvetlenül is közölni kell.

Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adás-vételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elővásárlásra jogosult – ide nem értve a földalapkezelő szervezetet – a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át.

Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor azt is, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát.

Az eladót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában az adás-vételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja.

 A tulajdonszerzés jóváhagyása

A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül az adásvételi szerződés eredeti példányát a jognyilatkozatokkal együtt megküldi  az eladó részére, ha az adásvételi szerződés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól, vagy  a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.

A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adás-vételi szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat megvizsgálja, és döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásáról vagy annak elutasításáról illetve vitás esetekben megküldi a helyi földbizottságnak.

Az adásvételnek nem minősülő, a föld tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződést (pl. ajándékozás, csere) – annak létrejöttétől számított 8 napon belül – a tulajdonjogot szerző félnek (csere esetén a cserepartnerek valamelyikének) a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni jóváhagyás céljából.

Öröklés

A föld tulajdonjogáról végintézkedéssel történő rendelkezés esetén – a hagyatéki eljárás keretében – a közjegyző küldi meg a végintézkedést a föld tulajdonjogának megszerzését illetően jóváhagyás céljából a mezőgazdasági igazgatási szervnek. A föld tulajdonjogának végintézkedéssel történő megszerzésének jóváhagyására irányuló eljárásban a mezőgazdasági igazgatási szerv azt vizsgálja, hogy az örökös szerzőképessége fennáll-e, és a végintézkedés nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését.

Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása

c) a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához;

d) a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához;

e) a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor;

Haszonélvezeti jog termőföldön

Semmis a haszonélvezeti jog, illetve a használat jogának (a továbbiakban együtt: haszonélvezeti jog) szerződéssel történő alapítása, kivéve, ha a szerződés közeli hozzátartozó javára alapít ilyen jogot. A haszonélvezeti jog alapításáról szóló szerződés érvényességéhez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.

 A Földforgalmi törvény hatályos szövege

Ahogy a mosógépeknél vagy a hűtőszekrényeknél, úgy az ingatlanoknál is vizsgálhatjuk azok energiahatékonyságát. Egy épületnél az energiahatékonyság azt jelenti, hogy , hogy az épület szokásos használata esetén a fűtéshez, a hűtéshez, a szellőztetéshez és a melegvíz-ellátáshoz mennyi energiára van szükséges.

 El kell készíttettni az ingatlan energetikai tanúsítványát minden új építésű épületre, illetve  meglévő épület értékesítésénél vagy bérbeadásnál. (Igen, a hatályos jogszabályok szerint, ha "Kovács Úr" négy főiskolás részére bérbe kívánja adni a szüleitől örökölt egy plusz félszobás panellakást, akkor biza több tízezer forintot kell(ene) az energetikai tanúsítvány készítésére fordítania! Ez azért a realitásoktól elég messze van…) Az adásvételi vagy bérleti szerződésben szükséges ugyanis annak rögzítése, hogy a jogszabály szerint kell-e tanúsítványt készíteni, a tanúsítvány azonosító kódját, és a vevő vagy bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól vagy a bérbeadótól átvette. 

A tanúsítvány elkészítése érdekében erre jogosult, megfelelő ismeretekkel rendelkező szakemberhez kell fordulnunk, aki elsőként a helyszínen megtekinti az ingatlant, majd bonyolult számítások alkalmazásával elkészíti az energetikai tanúsítványt.

A tanúsítvány, amellett, hogy energetikai szempontból besorolja az ingatlant, javaslatot tartalmaz az energetikai hatékonyság költséghatékony növelésére is. Az energia-megtakarítási javaslatban a szakember javaslatot tesz tehát arra, hogy milyen kisebb-nagyobb munkálatok elvégzésével, felújítással tudjuk energiahatékonyabbá tenni házunkat, lakásunkat.

Nem minden adásvétel illetve bérbeadás esetén kell azonban energetikai tanúsítvány. Nem kell tanúsítványt készíteni pl. ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt.

 Nem kell energetikai tanúsítványt készíteni  továbbá az 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre sem. Figyelem! Ez nem azt jelenti, hogy 50 m2-nél kisebb lakás eladása/bérbeadása esetén nem kell energetikai tanúsítvány! Ha a pl. társasház alapterülete, amelyben az 50 m2-nél kisebb lakás van, mint ahogy szokott lenni, nagyobb, mint 50 m2, akkor nincs kibúvó, el kell készíttetni a dokumentumot. Nem kell energetikai tanúsítvány továbbá a védetté nyilvánított (műemlék) épületre, a mezőgazdasági rendeltetésű épületre és a műhelyre sem.

 A tanúsítvány tíz évig érvényes.

Még a legelővigyázatosabb tulajdonossal is előfordulhat, hogy olyan bérlőnek adja ki a lakását, aki aztán beszünteti a lakbérfizetést, és akivel szemben hatósági eszközökkel vagyunk  kénytelenek fellépni. Apró momentum, de annak érdekében, hogy jogszerű eljárásunk eredményes is lehessen, már a bérleti szerződés megkötésekor figyeljünk arra, hogy a bérlő minden személyes adata rögzítve legyen, nehogy egy hiányzó adat miatt húzódjon el aztán az ügy.

Ha a bérlő a bérleti díjat a bérleti szerződésben megállapított határidőig nem fizeti meg, elsőként írásban fel kell szólítanunk a fizetésre. Fontos, hogy a felszólításban figyelmeztetnünk kell arra is a bérlőt, hogy ha a tartozását 8 napon belül nem rendezi, akkor fel fogjuk mondani a szerződést.

Ha ez a nyolc nap eredménytelenül telik el, mert a bérlő nem fizet, további 8 napunk van arra, hogy a bérleti szerződést írásban felmondjuk. E határidők betartása elengedhetetlen ahhoz, hogy a felmondás jogszerű legyen.

A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál. Magyarán, ha pl. január 10-ig kellett volna megfizetnie a bérleti díjat, akkor február végével mondhatjuk fel a bérleti szerződést. (Természetesen ha nem költözik ki hamarabb, a bérleti díjat arra az időre is meg kell majd fizetnie, amíg a felmondási idő telik.)

Fontos, hogy a felszólítást illetve a felmondást a bérlő részére ajánlott, tértivevényes levélben küldjük meg. Ha a bérlő nem veszi át a leveleket, az át nem vett, illetve "nem kereste" jelzéssel visszaérkezett küldeményt a második kézbesítési kísérletet követő 8. napon kézbesítettnek kell tekinteni.

Ha a felszólításunk eredménytelen maradt, az elmaradt bérleti díjat ún. fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíthetjük. A fizetési meghagyásos eljárásról az alábbi linken olvasható bővebb tájékoztatás: MOKK

Abban az esetben, ha a bérlő nem költözik ki, kénytelenek leszünk a bírósághoz fordulni, és ingatlan kiürítése iránti pert indítani, majd kezdeményeznünk kell az ítélet végrehajtását. Ez biza még a körülmények szerencsés összejátszása esetén is hosszú hónapokat vesz igénybe.

Nagyban megkönnyíti a dolgunkat, ha rászánjuk a pénzt és a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltatjuk, illetve a bérlő a közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban rögzíti, hogy a bérleti szerződés megszűnése esetén az ingatlanból kiköltözik. Mivel a közjegyző által készített okirat ún. közvetlenül végrehajtható okirat, így nincs szükség bírósági eljárás megindítására, hanem csak a közjegyzői okirat záradékoltatását kell kérni, majd meg lehet indítani a bérlő kilakoltatására irányuló végrehajtási eljárást.

Ingatlannal kapcsolatos ügyekben az első dolgunk az ingatlan tulajdoni lapjának a beszerzése legyen. Ezt megtehetjük egyrészt úgy, hogy bemegyünk a földhivatalba és ha ismerjük az ingatlan helyrajzi számát, illetve pontos címét akkor 6.250 Ft igazgatási szolgáltatási díj befizetése mellett kikérhetjük az ingatlan hiteles tulajdoni lapját.

Ha esetleg nem ismerjük az ingatlan helyrajzi számát (pl. egy földdarab helyrajzi számát szeretnénk megtudni) akkor először a térképtárat kell felkeresnünk, és ott beazonosítanunk az ingatlant, majd a megkapott adatok alapján tudjuk kikérni a tulajdoni lapot.

A tulajdonos neve alapján a földhivatal nem ad nekünk tájékoztatást, s így tulajdoni lapot sem, kivéve, ha a saját tulajdonunkban lévő ingatlanok után érdeklődünk.

 A tulajdoni lap kikéréséhez szükséges nyomtatványokat akár otthonról is le tudjuk tölteni a földhivatali portálról: 

földhivatali nyomtatványok

A kérelem nem túl bonyolult, be kell írnunk személyes adatainkat (személyi igazolványt vigyünk magunkkal!), az ingatlan fekvésénél azt, hogy belterületi vagy külterületi, illetve hogy szemle vagy teljes tulajdoni lap másolatot kérünk. Az esetek döntő többségében elegendő a fennálló, "élő" bejegyzéseket tartalmazó szemle, teljes másolatra akkor lehet szükségünk, ha fontos az ingatlan "előélete", mert a teljes másolat tartalmazza a fennálló és törölt bejegyzéseket is.

Ha nincs szükségünk hiteles tulajdoni lap másolatra, de rendelkezünk ügyfélkapus hozzáféréssel, az ingatlan tulajdoni lapját azon keresztül is be tudjuk szerezni 1.000 Ft/db megfizetése mellet.  (A hiteles és nem hiteles tulajdoni lap tartalmilag megegyező, csak a jogszabály által hozzá fűzött bizonyítóerő vonatkozásában (és az árában) van különbség.)

tulajdoni lap lekérése

Az ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédek általában maguk is rendelkeznek a földhivatali adatbázishoz való hozzáférést biztosító TAKARNET előfizetéssel, így gyakran leveszik vállunkról azt a terhet, hogy nekünk kelljen a tulajdoni lap beszerzését intézni. Okiratszerkesztés esetén az ügyvéd a saját maga vagy irodája által a TAKARNET rendszerből lehívott nem hiteles tulajdoni lapot felhasználhatja (melynek így ugyanaz a hatálya, mint a 30 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lapnak).

A tulajdoni lap három, római számmal megkülönböztetett részre tagolódik (I.-II.-III.rész) Az I. rész az ingatlan adatait tartalmazza (címét, helyrajzi számát, fekvését stb.), a II. rész tartalmazza az ingatlan tulajdonosának adatait (személyes adatokat, a tulajdoni hányadot), míg a III.rész az ingatlannal kapcsolatos terheket rögzíti (pl. jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.)

Fontos lehet még a tulajdoni lap felső részén esetleg megtalálható ún. széljegy, ami azt mutatja meg, hogy az adott ingatlannal kapcsolatban valamilyen kérelem érkezett a földhivatalhoz, valamilyen eljárás folyamatban van. (A széljegyre egy későbbi bejegyzésben még vissza szeretnék térni.)

Dr. Chikán Zoltán Szilárd egri ügyvéd vagyok. Az ügyvédi tevékenység mellett két ingatlanirodát vezetek (egyet Egerben, egyet Debrecenben). Kedvenc jogterületem az ingatlanjog, jelenleg a Debreceni Egyetem ingatlanforgalmi szakjogász képzésének másodéves  hallgatója vagyok.  Ezzel a bloggal célom az, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos alapvető jogintézményeket közérthetőbb formában, szakmailag megalapozottan, de a teljesség igénye nélkül mutassam be az érdeklődők számára. E blog csupán ismeretterjesztésre szolgál, semmilyen formában nem minősül ügyvédi tanácsnak.