Az előző bejegyzésben írtak szerint (lásd.), azzal általában tisztában vannak a vevők, hogy ingatlan vásárlás esetén illetéket kell fizetni, az viszont gyakrabban éri meglepetésként az eladókat, hogy ingatlan átruházása esetén az eladónak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet.
Az illetéknél olvasott szabályhoz hasonlóan átruházás alatt itt sem csak az ingatlan eladását, hanem pl. a haszonélvezeti jog visszterhes alapítását, a haszonélvezeti jogról való lemondást is érteni kell. Az egyszerűség kedvéért én az ingatlan eladásához kapcsolódó alapvető adózási szabályt szeretném röviden bemutatni, így ebben a bejegyzésben a továbbiakban az “eladó” kifejezést használom.
Az ingatlan átruházásához kapcsolódó adózási szabályoknál különös jelentősége van annak az időpontnak, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet mikor kell megszerzettnek tekinteni. A jogszabály a későbbiekben bemutatott határidők számításánál ugyanis nem az adásvételi szerződés megkötésének időpontját vagy a tulajdonjog földhivatali bejegyzését veszi alapul, hanem a határidők számításánál annak van jelentősége, hogy az adásvételi szerződés mikor került beadásra a földhivatalhoz. (E határidő tekintetében speciális szabályok vonatkoznak az új építésű épületekre, illetve az épület bővítésére, amelyre most nem térek ki.)
Ingatlan eladása esetén a fizetendő adót – nagy vonalakban – az alábbiak szerint kell kiszámolni:
Vegyük az ingatlan átruházásából származó bevételt. A jogszabály szerint ingatlan átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Értelemszerűen ingatlan eladása esetén ilyennek minősül különösen az eladási ár. Vegyük tehát az ingatlanért kapott vételárat.
Vonjuk le belőle az ingatlan megszerzésére fordított összeget (azaz azt az összeget, amennyiért az ingatlant vásároltuk (amely összeg az adásvételi szerződésben szerepelt). Ha az ingatlant korábban nem vásároltuk, hanem pl. örököltük vagy ajándékba kaptuk, akkor az öröklési illetve ajándékozási illeték kiszabásánál figyelembe vet összeget (adott esetben a hagyatékátadó végzésben szereplő összeget) vegyük alapul és azt vonjuk le a kapott vételárból.
Vonjuk le a kapott vételárból továbbá az értéknövelő beruházások értékét (amit az ingatlanra költöttünk) illetve a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Így kapjuk meg az adófizetés alapját képező jövedelmet, az ún. számított összeget. Ha a számított összeg negatív vagy nulla (a végletekig leegyszerűsítve: olcsóbban vagy ugyanannyiért adjuk el az ingatlant, mint amennyiért vettük, azaz nem keletkezik jövedelem, akkor értelemszerűen fizetési kötelezettségünk sem áll fenn.)
Ezt követően – ha nem lakóingatlanról beszélünk – akkor ha az ingatlan eladása a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az adófizetés alapjául szolgáló jövedelem az előzőek szerint kiszámított összeg (számított összeg). Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve -
a) a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,
b) a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,
c) a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,
d) a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,
e) a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,
f) a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,
g) a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,
h) a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,
i) a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,
j) a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.
Lakóház vagy lakás esetén a jövedelem a számított összeg
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
A fentiekből látható, hogy lakóingatlan esetén a szerzést követ 5. , nem lakóingatlan esetén a szerzést követő 15. évtől már nem kell jövedelemadót fizetnünk.
Az adó mértéke: a számított összeg 16%-a.
Sokan emlékeznek még egy olyan korábbi szabályra, miszerint adómentes volt az a jövedelemszerzés, ha az ingatlan vételárát az eladó egy éven belül másik lakás vásárlására fordította ez azonban megszűnt! Ehelyett az a jóval szűkebb körű adómentesség maradt, ami idősek otthonában vagy más ápolást biztosító intézményben történő férőhely vásárlásánál biztosítja ezt a kedvezményt.
Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.
Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az adót mérsékelheti, vagy elengedheti.
A jelen bejegyzésben írtak semmiféleképpen nem minősülnek teljes körű tájékoztatásnak, ennél az adózás kérdése sokkal bonyolultabb is lehet. Konkrét esetben érdemes könyvelő tanácsát kikérni vagy a NAV ügyfélszolgálatához fordulni. Egyszerűbb esetekben segítségül szolgálhatnak az interneten ingyenesen fellelhető kalkulátorok is.
