Amint az – talán – köztudott, március 15-én lép hatályba az új Polgári Törvénykönyv, amely számos jogterületen komoly változást hoz, így pl. sokat lehet hallani az öröklési jog új szabályairól, vagy a cégjog átalakulásáról. Az ingatlanjog területén ilyen mélyre ható változásokat nem tartalmaz az új Ptk., inkább csak a már kialakult bírói gyakorlat beépítése történik meg az új szabályozással. Természetesen azért kevésbé forradalmi változásokkal az ingatlanjog területén is találkozhatunk, ezek közül szeretnék bemutatni néhányat:
A változások közül talán a leglényegesebb, hogy az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályok egy része az új Polgári Törvénykönyvben kerülnek elhelyezés, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény egységes ingatlanjogi szabályozása helyett. A törvény integrálja az ingatlanokra vonatkozó, a telekkönyvben nyilvántartott jogok keletkezésének, változásának és megszűnésének szabályait. A törvény nem terjed ki ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartási eljárási jogra; ennek szabályai továbbra is külön törvényre tartoznak.
Változatlan a szabályozás a tekintetben, hogy ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.
Az új Ptk szerint adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni és az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.
A tulajdonjog-fenntartás hasonló funkciót tölt be, mint a zálogjog. Az eladó hitelezővé válik, a vételár-követelését azonban nem az eladott dolgon alapított zálogjoggal biztosítja, hanem a zálogjognál erősebb és kényelmesebb biztosítékot választ: fenntartja a tulajdonjogát a vételár teljes megfizetéséig. A jogszabály előírja a tulajdonjog-fenntartás nyilvántartásba vételét. Ez ingatlanok esetén nem újdonság, az ingatlan-nyilvántartás eddig is tartalmazta a tulajdonjog-fenntartást.
Az ingatlan adásvételi szerződések adott esetben eddig is tartalmazták, most a jogszabály is pontosítja azt, hogy ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Mivel az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés sokszor hosszabb időt vesz igénybe, általában a birtokátruházással nem várják meg a tulajdonátruházás lebonyolódását, hanem a szerződésben rögzített megállapodásnak megfelelően adják át az eladott ingatlant (leggyakrabban a teljes vételár kifizetésével egyidejűleg). Ilyen körülmények között akár hosszabb időre is elválnak az ingatlan tulajdoni, illetve birtok- és használati viszonyai, ezért kell rendezni azt a kérdést, hogy ebben az időszakban hogyan alakuljon a tulajdonosi jogok gyakorlása, illetve kötelezettségek teljesítése.
Szintén megszokott szerződési feltétel volt, most a jogszabályba is bekerült, hogy az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei továbbra is a vevőt terhelik.
Viszonylag jelentős módosításokat találunk a foglaló szabályozása terén. A szerződés meghiúsulásához kapcsolódó önként vállalható többletszankció a foglaló. A régi szabályokhoz képest változás, hogy az új Ptk. a foglalót csak pénzösszeg formájában fogalmazza meg. Más dolog átadásának a törvényben foglalóként történő elismerése eleve problematikussá teszi a foglaló funkcióját, miután más dolog a teljesítésbe rendszerint nem számítható be, és kétszeresen az esetek többségében nem adható vissza. Nincs azonban akadálya annak sem, hogy a felek foglalóként például meghatározott mennyiségű aranyat határozzanak meg.
A foglalót ma az esetek döntő többségében nem kézen-közön adják át, hanem banki úton átutalják. Az új Ptk. a hétköznapi gyakorlatra tekintettel mellőzi ezért a korábbi jogszabályban szereplő „a szerződés megkötésekor” kitételt, és nemcsak az „átadott”, hanem az átutalással (vagy bármely egyéb módon) „fizetett” pénzösszeget is foglalónak tekinti.
