Az ingatlan értékesítés folyamatához kapcsolódó közterhek közül elsőként a vásárlót terhelő vagyonszerzési illetékkel, a következő bejegyzésben az eladót terhelő szja fizetési kötelezettséggel foglalkozom.
Ingatlan vásárlás esetén azzal általában tisztában vannak a vevők, hogy az ingatlan értéke után vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az illeték mértéke kapcsán azonban sokan vannak, akik még a régi szabályozást ismerik, illetve meglepődnek, azon, hogy nem csak a tulajdonjog szerzéshez kapcsolódóan keletkezhet illetékfizetési kötelezettség is, hanem pl. az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog megszerzése, vagy e jogról való lemondás esetén is. Érdemes áttekinteni az ingatlan adásvételéhez kapcsolódó illetékkedvezményeket és mentességeket is, hiszen ezek igénybevételével adott esetben akár százezres, milliós összegek is megspórolhat a vásárló.
Mindezek előtt egy dologra érdemes felhívni a figyelmet: az illetékfizetés alapját soha nem a felek által a szerződésben rögzíteni kért vételár képezi. Naiv elképzelés tehát az, amikor a felek - hogy “spóroljanak az illetéken“ – a ténylegesen átadott összegnél néhány millióval kevesebb vételár írásba foglalását kérik. Az illetékfizetés alapját ugyanis az adóhatóság által megállapított érték képezi, az adóhatóság ezt pedig gyakran helyszíni szemle és a rendelkezésére álló széleskörű összehasonlító adatok alapján állapítja meg. Nem beszélve arról, hogy ha olyan vételárrész kerül átadásra, amely nincs rögzítve a szerződésben, ebből a vevőnek komoly kellemetlenségei támadhatnak, ha netalántán valami probléma támadna a szerződésből és pl. az eredeti állapotot kell helyre állítani. De a következő bejegyzésben bemutatott szja szabályokra tekintettel az eladó számára is okozhat később gondot, ha a ténylegesnél alacsonyabb vételár kerül a szerződésbe.
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, függetlenül attól, hogy lakóingatlanról vagy nem lakóingatlanról van szó.
Ha a vásárlással egyidejűleg haszonélvezeti jogot is alapítanak az ingatlanra, akkor a haszonélvező a haszonélvezeti jog értékének az illetékét köteles megfizetni, a vevő pedig logikusan az ingatlan értékének a haszonélvezeti jog értékével csökkentett összege után fizeti meg az illetéket. Ritkán, de megesik, hogy valaki haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárol, ekkor ennek megfelelően az ingatlan haszonélvezeti joggal csökkentett értéke után kell az illetéket megfizetni.
Fontos odafigyelni arra, hogy lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
Magyarán, ha valaki eladja a 8 milliós lakását, és abból egy éven belül 10 millió forintos lakás vásárol, akkor az illetéket 2 millió forint után kell megfizetnie. Ugyanez a helyzet, ha megvásárol egy 10 milliós lakást, majd egy éven belül eladja a másik, 8 milliós lakását. Ebben az esetben a 10 milliós lakás után az illeték teljes összege kiszabásra kerül ugyan (és be is kell fizetni), de ha sikerül eladni a másik lakást egy éven belül, akkor kérheti az adóhatóságtól az illeték arányos részének visszatérítését. Fordított esetben, tehát ha valaki olcsóbb lakást vesz egy éven belül az eladott lakás árából, akkor nincs illetékfizetési kötelezettsége.
Ha tehát eladtunk egy lakást és egy éven belül másikat vásárolunk, és az okiratszerkesztő ügyvéd esetleg nem kérdezne rá, mindig említsük meg ezt a körülményt, illetve vigyük magunkkal az eladott lakás adásvételi szerződését, mert arra szükség lesz az illetékkedvezmény igénybevételéhez.
Néhány fontosabb illetékmentességi ok illetve kedvezmény ingatlan vásárlás esetén:
- Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
- Mentes a vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha egyenes ági rokonok egymás közötti vagyonátruházásából, házastársak egymás közötti vagyonátruházásából,vagy a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.
- Nem kell illetéket fizetni a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása esetén. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot, akkor csak a 15 millió forint feletti összegre kell az illetéket megfizetni.
- Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
- A korábbi korlátozást feloldva, idén január 1-től az első lakásukat vásárlók számára – életkoruktól függetlenül - jelenthet könnyebbséget, hogy magánszemély vevő első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az adóhatóság a vagyonszerző kérelmére - a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra - havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.
- Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.
