Ingatlanon fennálló közös tulajdon sokféle módon keletkezhet (pl. öröklés, közös építkezés, közös vásárlás). Gyakran előfordul a mindennapi életben, hogy olyan személyek kerülnek közös tulajdonba, akik e közös tulajdon fenntartását ilyen vagy olyan okból többet nem kívánják. Ha minden fél szándéka a közös tulajdon megszüntetésére irányul - és nincs vita a tulajdonostársak között a tekintetben sem, hogy kinek mekkora része van az ingatlanból, illetve az mennyit ér -, a közös tulajdon megszüntetését egy egyszerű okirattal el lehet intézni. Azaz akár az egyik tulajdonostársa megvásárolja a többiek részét, akár a tulajdonosok közösen értékesítik az ingatlant, és a vételárat osztják fel maguk között, viszonylag sima ügyről beszélhetünk.
A gondok akkor kezdődnek, ha valamelyik fél nem kívánja megszüntetni a közös tulajdont, vagy esetleg nem egyeznek meg a felek abban, hogy kinek mekkora rész jár az ingatlanból és az mennyit ér. Ekkor nem marad más hátra, mint a bírósághoz fordulni, és a bíróságtól lehet kérni a közös tulajdon megszüntetését.
Hogy kinek mekkora rész jár, arra ott a tulajdoni lap, azon fehéren-feketén ott van, hogy kinek mekkora a tulajdoni hányada – gondolhatnánk. Persze az élet soha nem ilyen egyszerű, mert igen gyakori, hogy az egyik fél pl. az ingatlanon végzett bővítés folytán, vagy akár a vásárlásba fordult házassági különvagyonra tekintettel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányad értékénél nagyobb részt követel magának. Ezeknek a kérdéseknek a tisztázása aztán hosszas bizonyítás eredményeként éveket vehet igénybe tanúk és szakértők garmadájának felvonultatása mellett.
A bíróság a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben osztja meg. A jogszabály sorrendet állít fel a közös tulajdon megszüntetési módok között, de a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Az ingatlan természetbeni megosztására azonban csak akkor van lehetőség, ha arra az ingatlan adottságainál fogva alkalmas és az egyéb jogi feltételei is fennállnak. Nem lehet természetben megosztani az ingatlant tehát ha a megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, illetve az gátolná a rendeltetésszerű használatot. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon természetbeni megosztása iránti kérelem esetén elsőként egy földmérőt kell felkeresnünk, aki elkészíti számunkra a szükséges dokumentációt, ugyanis a bírósághoz ilyen esetben be kell csatolni az építésügyi hatóság telekalakítást engedélyező jogerős határozatát és a földhivatal által záradékolt telekalakítási tervet.
Természetesen igen ritka az a természetbeni megosztás, ahol a tulajdoni hányadoknak megfelelően kerül sor a természetbeni megosztásra, előfordul, hogy az egyik tulajdonostársa a tulajdoni hányadánál kisebb részt kap, ebben az esetben a bíróságnak az értékkülönbözet pénzbeli megtérítéséről is rendelkeznie kell.
Ha ez az út valamiért nem járható, ekkor kerülhet sor az ún. magához váltásra, azaz a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.
Magyarán ilyenkor az egyik tulajdonos arra kéri a bíróságot, hogy hadd fizesse ki tulajdonostársát az ingatlanból. Ezeknek a kérdéseknek az eldöntéséhez általában elengedhetetlen ingatlanforgalmi szakértő bevonása, ritka ugyanis az, hogy a felek egyezően adják elő, hogy mennyit is ér az ingatlan, aminek a közös tulajdonát meg kívánják szüntetni, értelemszerűen aki ugyanis meg kívánja váltani a tulajdonostársa tulajdoni hányadát, az úgy gondolja, hogy adott esetben az ingatlan lepukkant és alig ér valamit, a másik fél viszont arra hivatkozik, hogy az egy kis ékszerdoboz , ami szinte már felbecsülhetetlen értékű. (Ekkor jön(nek) a szakértő(k), a költségek emelkednek és csak telnek a hónapok…) Annak aki meg kívánja váltani tulajdonostársa tulajdoni illetőségét, igazolnia kell a bíróságon, hogy rendelkezik az annak kifizetéséhez szükséges összeggel, ilyenkor előfordulhat, hogy a megváltási ár egészét vagy egy részét bírói letétbe kell helyezni.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. Ebben az esetben árverésre kerül az ingatlan, ahol az árverési vevő a bíróság ítéletében rögzített áron megvásárolhatja az ingatlant. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az árverés során is megilleti.
Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt főszabály szerint az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie.
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének egy ritkán alkalmazott formája az ingatlan társasházzá alakítása. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
Amint már utaltam rá, a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos perek igen elhúzódhatnak, és igen komoly költségekkel járhatnak. Ha csak egy mód van rá, és a felek között még nem mérgesedett el teljesen a viszony, akkor érdemes a közös tulajdont peren kívül megszüntetni. Ha a felek még látnak lehetőséget a vita egyeztetéssel történő megoldására, de vita van köztük az ingatlan értéke tekintetében, érdemes lehet közösen felkérniük egy független, mindkét fél által elfogadott (igazságügyi) ingatlanforgalmi szakértőt, aki várhatóan a bíróság által kirendelt szakértőnél méltányosabb díjazás mellett készít a felek számára egy magánszakvéleményt. Ha a felek a közösen felkért (és fizetett) szakértő véleményét elfogadják, az általa kikalkulált forgalmi érték és megváltási ár alapján kerülhet sor a tulajdonostárs kifizetésére az ingatlanból, s így mindkét fél nyugodt lehet a tekintetben, hogy nem járt pórul, s ezzel rengeteg idegeskedéstől és költségtől kímélte meg magát.
